«Падение спроса будет заметным и продлится долгое время»
Спрос на квартиры в России повысится в одном-единственном случае: если застройщики снизят стоимость квадратного метра. Все эти «льготные ипотечные госпрограммы», «акции от девелоперов», «скидки для айтишников» и прочие полумеры не способствуют интересу большинства потенциальных покупателей и — главное — сводят к минимуму доступность жилья. Такой вывод можно сделать на основе анализа свежей статистики Центробанка по ипотечному кредитованию.
Фото: Геннадий Черкасов
С января по март включительно 2021 года россияне взяли 94,8 тысячи льготных ипотечных кредитов, а в тот же период года нынешнего — 52,7 тысячи, почти в два раза меньше. Причем в прошлом и в нынешнем январе количество выданных банками кредитов на жилье сопоставимо, в феврале оно стало сокращаться, а в марте почти сошло на нет.
Россияне, которые все же решились взять ипотеку, осторожничали с ее размером, рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Средняя сумма кредита на покупку жилья (готового и строящегося) в стране в марте 2022 года составила 3,2 миллиона рублей против 3,35 миллиона в декабре 2021 года. Если принимать в расчет только строящиеся дома, тенденция еще заметнее: 3,68 миллиона и 4,17 миллиона рублей соответственно.
Плюс к тому люди старались занять деньги у банков на как можно более длительное время. Сравните: в 2014 году (в кризис!) средний срок кредитования составлял 15,7 года, в первом квартале 2021-го — девятнадцать с половиной лет, а в марте нынешнего года достиг 22,6 года.
Что касается ставок по ипотеке, они все это время словно жили собственной жизнью — так, будто цены на жилье не росли, а зарплаты россиян не падали.
По данным «Дом.рф», в середине февраля 2021 года крупнейшие банки России выдавали ипотеку на первичном рынке жилья в среднем под 7,86% годовых, на вторичном — под 8,06%. Ровно через год ставки достигли соответственно 11% и 11,3%.
— Рыночные ставки, действующие для вторичного рынка жилья, росли сильнее, чем на «первичке», — комментирует коммерческий директор «Кортрос-Москва» Дмитрий Железнов. — Именно поэтому выдача кредитов на вторичное жилье резко сократилась в начале 2022 года, тогда как обеспокоенные подорожанием ипотеки покупатели новостроек, напротив, активизировались и поспешили воспользоваться льготными условиями кредитов.
В марте, после решения Центробанка увеличить ключевую ставку до 20%, ситуация стала патовой. Банки приостановили выдачу любых кредитов, а затем возобновили ее — но под более чем 20% годовых. Последующее снижение ключевой ставки до 17% не сильно изменило картину — кредит по-прежнему оставался заоблачно дорогим.
Перестали радовать покупателей и программы господдержки. Базовая ставка по льготной ипотеке повысилась до 12% годовых, что перекрыло кислород покупателям. И даже ее снижение в самом конце марта до 9%, не сыграло никакой роли в повышении доступности жилья для подавляющего количества россиян.
На этом фоне более-менее приемлемыми, казалось бы, выглядят ставки, предлагаемые на покупку квартир в некоторых жилых комплексах. «Застройщики дополнительно субсидируют ставки по ипотеке государственных программ, делая их меньше базовых, — говорит основатель и совладелец Группы «Родина» Владимир Щекин, — Есть примеры снижения ставок по льготной ипотеке до 5,5% годовых».
Но и такие условия не способны поднять спрос на жилье. Очевидно, что россияне стали меньше брать в долг из-за внушительного роста цен. За последний год новостройки и вторичные квартиры подорожали на 20-30%, что совпало по времени с постепенным увеличением ставок по ипотеке. Доходы же людей как уменьшались, так и продолжают уменьшаться.
Государственные льготные программы, констатируют аналитики, способны заинтересовать лишь мизерное количество покупателей. Спрос немного вырос бы в случае принятия проекта, поддерживающего заемщиков на вторичном рынке жилья. Однако не только чиновники, но и ряд специалистов, не связанных с госструктурами, пока не видят в этом необходимости. И вот почему.
Россияне предпочли бы снижение не столько ипотечных ставок, сколько стоимости самого квадратного метра, утверждает независимый эксперт рынка жилой и коммерческой недвижимости Москвы Константин Барсуков. Однако на такой шаг девелоперы принципиально не идут. Во-первых, не хотят терять высокую маржу, к которой они привыкли после беспрецедентного взлета цен из-за введения весной 2020 года льготной ипотеки. А во-вторых, застройщики опасаются психологической реакции россиян. Увидев, что квадратный метр начал падать, многие потенциальные покупатели, скорее всего, не рванут за новой квартирой, а напротив — решат подождать, когда цены еще понизятся, считает Константин Барсуков.
— Падение спроса будет заметным и продлится долгое время, — заключает Надежда Коркка, — Еще более негативные статистические свидетельства последствий санкций, повышения ключевой ставки и снижения доходов граждан мы увидим по итогам второго квартала 2022 года.
