Квартиры набивают себе цену
По вторичному рынку жилой недвижимости прокатилась новая волна повышения цен. Готовые квартиры подорожали за месяц практически во всех крупных городах страны. При этом оснований для скачка цен нет. По мнению аналитиков, рынок вторички вступает в период повышенной волатильности: запросы собственников и ценовые ожидания потенциальных покупателей ищут баланс.
Факторы роста
На вторичном рынке жилья уже длительный период царит оживление: за прошлый год готовые квартиры подорожали во всех крупных городах страны на 15–30%. Как пояснил «МК» директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов, высокий спрос на вторичку обеспечило сокращение доступного предложения на финальной стадии готовности в сегменте новостроек. В итоге это привело к тому, что количество квартир, продаваемых на вторичном рынке, сократилось почти на треть, естественно, в рыночных условиях это привело к более существенной динамике роста цен.
После предновогоднего бума многие специалисты ожидали, что рынок вторичного жилья возьмет хотя бы небольшую передышку. Тем более в РФ произошел сезонный всплеск заболеваемости COVID-19, который наряду с длинными новогодними каникулами существенно снизил покупательскую активность. Однако цены снова рванули вверх.
В начале февраля средняя стоимость вторичных квартир в 16 крупнейших городах страны составила 112,14 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись за минувший месяц на 1,6%, относительно аналогичного периода прошлого года рост оценивается в 26%, подсчитали в «ЦИАН.Аналитике». Больше всего за месяц подорожали квартиры в Челябинске (+ 3,4%) и Казани (+ 3,3%). В Москве за январь объем предложения сократился на 8% и составил 34 тыс. объектов, при этом средняя цена 1 «квадрата» увеличилась на 2%, сообщила главный аналитик «Миэль» Екатерина Бережнова. Минимальная средняя цена (без учета Новой Москвы) зафиксирована в ЮВАО (257,7 тыс. руб./кв. м), максимальная — в ЦАО (566,4 тыс.).
Цены на готовые квартиры толкают вверх три фактора, считает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Валентина Жданова. Во-первых, сокращается предложение на рынке. «Наблюдается недостаток юридически чистых квартир в хороших домах, в хороших районах и по адекватной цене. Такие квартиры экспонируются недолго, их быстро раскупают. Это те квартиры, которые расположены в районах с развитой инфраструктурой, с удобной транспортной доступностью и приемлемой стоимостью за квадратный метр», — говорит эксперт.
Второй фактор — продавцы выставляют свои квартиры по завышенной цене. «В предложении всегда есть переоцененные квартиры, продавцы которых не готовы работать с ценой. Владельцы ориентируются на общий уровень повышения цен на рынке, играет роль также эмоциональная привязанность к своему объекту. В итоге мы получаем ту часть экспозиции, которая долго продается из-за высокой цены», — добавила Жданова. С ее слов, еще одна причина — повышение ипотечных ставок в банках. Многие покупатели с одобренной ипотекой в январе торопились сделать выбор до очередного подъема ставок и окончания действия одобрения.
С выводами коллеги согласен директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Сейчас, по его мнению, цены на готовое жилье больше растут по инерции и за счет спроса, который поддерживается теми, кто успел одобрить ипотечные кредиты до последнего повышения ставок. Как правило, рынок вторичного жилья с отсрочкой в 1,5–2 месяца реагирует на изменение рыночной ситуации. «Поэтому в перспективе 2–3 месяцев на фоне растущей разницы в ипотечных ставках на покупку новостроек и готового жилья мы ожидаем увеличение дисконта при продаже готового жилья. А во втором полугодии, если Центробанк продолжит курс на повышение ключевой ставки, не исключена стагнация цен на низколиквидные и переоцененные варианты готового жилья на уровне 5–10%. Сдерживающим фактором снижения цен на вторичку выступают растущие цены на первичном рынке», — заметил Хусаинов.
Свежие ветры
Эксперты отмечают переориентирование покупателей со вторичного жилья на новостройки, где пока действует льготная ипотека, и активный интерес потенциальных покупателей к инвестиционным квартирам, продаваемым по договорам переуступки прав. Среди таких объектов можно найти квартиры с хорошим дисконтом относительно установившейся рыночной цены.
Торг возможен, но совсем незначительный. Поскольку ликвидного предложения мало. «С декабря 2021-го средний уровень торга начал расти вслед за увеличивающимся объемом предложения на рынке вторичного жилья и конкуренцией за реального покупателя. В январе 2022 года средний уровень торга достиг уже 2,4%», — сообщил Хусаинов.
«Сейчас мы наблюдаем активизацию спроса на новое жилье вторичного рынка ближайшего Подмосковья», — отметила Валентина Жданова. Тренд формируют два фактора. Первый — цена: в Московской области стоимость квартир ниже, и при этом ближнее Подмосковье дает такой же уровень комфорта, инфраструктуры и транспортной доступности, как отдаленные районы столицы. Во-вторых, в ближайших к Москве локациях идет активное строительство, что ведет к обновлению жилого фонда (новые дома, технологии, современные планировки). Это тоже привлекает покупателей. «Повышенным спросом пользуются бюджетные однокомнатные и двухкомнатные лоты, а также свободные, не альтернативные трехкомнатные квартиры», — добавила эксперт.
Прогноз на весну
Как считает Ильдар Хусаинов, рынок вторичной недвижимости вступает в период волатильности. Сейчас на нем будет происходить поиск баланса между запросами собственников и реальными центовыми ожиданиями потенциальных покупателей. Динамика цен на вторичное жилье, по его мнению, начнет замедляться и не должна превысить 0,5–1% в месяц.
По прогнозу Валентины Ждановой, до конца первого квартала готовые квартиры подорожают в районе 1,5–2%. Причины роста — небольшой объем ликвидного предложения и рост инфляции. Сказываются и последствия недавнего обвала российских фондовых индексов: многие частные инвесторы, которые ранее держали деньги на биржах, сейчас активно перекладывают их в жилую недвижимость.
На динамику цен вторичного жилья может повлиять и политика. «Дальнейшее обострение конфликта между Россией и Западом чревато схлопыванием пузыря, надувшегося на рынке за последние два года», — подчеркнул руководитель АЦ ИРН Олег Репченко. По его мнению, в случае введения новой порции жестких санкций в отношении отечественной экономики ЦБ РФ для защиты рубля будет вынужден резко поднять ключевую ставку, в результате чего рыночные ипотечные ставки будут начинаться с 13–14% годовых, при том что, по словам банкиров, заградительным является уровень в 12%. Уход с рынка ипотечников приведет к схлопыванию спроса: по итогам прошлого года 60–70% сделок на первичном рынке и 56% на вторичном были ипотечными. «Глубокая просадка спроса вынудит девелоперов и продавцов на вторичке снизить цены, причем коррекция в таких условиях может превысить 10%», — заключил Репченко.
