Правда ли, что сегодня в Дубае можно купить квартиру по московским ценам? И куда выгоднее вложиться? Об этом, а также о тонкостях приобретения недвижимости за рубежом, системе кредитования, налогах и привилегиях рассказал журналистам «Дни24» Данис Латыпов, эксперт по инвестициям в российскую и международную недвижимость, основатель агентства недвижимости «Этажи» в Дубае.
Предпочтения россиян и текущие тенденции на рынке дубайской недвижимости
По последним данным, 67% клиентов заинтересованы в покупке вилл, 30% выбирают квартиры. Инвесторы из России покупают второй дом в Дубае для отпуска или арендного бизнеса в 64% случаев.
Апартаменты с одной спальней стоимостью 300 000–400 000$ пользуются наибольшим спросом. То же самое касается и ликвидной недвижимости среднего класса, расположенной в популярных районах, таких как Emaar Beachfront и Marina Beach.
Стоит упомянуть о существующих ограничениях на иностранное владение недвижимостью в Дубае. Например, в свободных экономических зонах иностранные инвесторы могут владеть недвижимостью на праве аренды, но не на праве собственности.
Freehold или полная собственность — это право собственности, обеспечивающее владельцу возможность свободно распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение: сдавать в аренду, дарить, завещать или продавать. В Дубае к Freehold относятся 47 районов, включая известные Dubai Marina и Business Bay.
Leasehold — долгосрочная аренда. В ОАЭ ее срок составляет до 99 лет. Когда договор заканчивается, недвижимость возвращается собственнику, а аренду можно продлить или передать права на нее родственникам.
Налоги, эксплуатационные расходы и условия ипотечного кредитования
Системы налогообложения в ОАЭ и в РФ сильно отличаются. Например, в Дубае нет налога на доходы с недвижимости, на саму недвижимость и на наследство.
Интересно, что в ОАЭ вообще отсутствует единая система налогообложения и для каждого из 7 эмиратов действуют свои нормы.
Список основных налогов и сборов на недвижимость в Дубае:
Dubai Land Department transfer fee (DLD) — 4% от стоимости + сбор 540 AED, оплачивается в Земельный Департамент за регистрацию имущества при изменении собственника. Сумма делится продавцом и покупателем при совершении сделки в основном в равных частях.
Registration fees оплачивается единоразово при покупке, в размере 2000 AED. Если сумма сделки превышает 500 000 AED, то налог составит 4000 AED.
Пошлина за получение за получение права собственности — 250 AED.
Dubai Municipality Fee — оплачивается в пользу управляющей компании при сдаче помещения в аренду и составляет 5% от суммы договора, может быть внесен частями.
Услуги лицензированного риэлтора — от 2% от суммы договора. Сделка по покупке недвижимости должна проходить при участии риелтора. Застройщик берет эти расходы на себя, либо делит их с покупателем.
Взнос на содержание здания ежегодно осуществляется владельцем недвижимости. Сумма, как правило, составляет от 15$ до 65$ в год за квадратный метр.
НДС — 5% при покупке или аренде коммерческой недвижимости.
В Дубае коммунальные платежи составляют около 330–350$ ежемесячно. Помимо этого, необходимо оплачивать Service charge — обслуживание общих зон жилого комплекса: бассейнов, спортивных залов, детских комнат и площадок.
В России содержание объекта недвижимости более выгодно, отмечает Данис Латыпов. Если учесть, что коммунальные платежи ложатся на арендатора, то инвестору придется потратить около 755$, которые состоят из ежегодного налога на недвижимость и налога на доходы от аренды. В Дубае же на содержание недвижимости уйдет примерно 1300$.
Стоит отметить, что для иностранных граждан возможно ипотечное кредитование, но процентные ставки и условия будут выше, чем для местных жителей. То, насколько выгодно оформлять ипотеку на недвижимость в Дубае, зависит от финансовых возможностей и планов инвестора на ее дальнейшее использование.
Условия выдачи ипотеки иностранцам в Дубае
- Ставка для иностранцев: 3–6,5% годовых.
- Срок выдачи ипотеки не может быть менее 5 и более 25 лет.
- Размер ипотеки не может превышать 80% стоимости приобретаемой недвижимости.
- Покупателю необходимо застраховать свою жизнь на сумму в пределах 0,3–0,8% от размера запрашиваемого займа. Также придется оплатить услуги по оформлению одобренного кредита (до 1,5% от всей суммы ссуды).
- Заемщиком в ОАЭ может выступать только совершеннолетний человек, которому уже есть 21 год. Также предусмотрена верхняя планка выдачи ипотеки — 65 лет для работающих в найме и 70 лет для предпринимателей. Однако, чаще всего банк отказывает людям старше 55 лет.
Текущая средняя стоимость квадратного метра недвижимости в Дубае и Москве для сравнения
По данным сайта numbeo.com,средняя стоимость аренды однушки в Москве (не в центре) 46,5 тысяч рублей, а в Дубае (не в центре) 120,4 тысяч рублей — то есть, дороже в 2,5 раза.
- Однушка в Москве площадью 40 кв.м будет окупаться почти 20 лет, а в Дубае — 7 лет .
- Годовая рентабельность от аренды недвижимости в Москве — 3,24%, в Дубае — 10,3%.
Средняя стоимость квадратного метра в Дубае на текущий момент составляет 3000$, тогда как в столице она превышает 3300$. При этом недвижимость в Дубае совершенно другого уровня — бассейн, паркинг, лифты и охрана в противовес убитым квартирам где-то на окраине Москвы.
Для каких целей лучше приобретать недвижимость в Дубае и какие районы наиболее перспективны
Рынок Дубая характеризуется высоким спросом и стабильным ростом цен, поэтому недвижимость здесь выгодно приобретать под инвестиции. Жилье в этом регионе может приносить высокую доходность и дополнительные возможности для заработка на аренде или перепродаже.
Если говорить о коммерческой недвижимости, то ее приобретение может стать стратегическим шагом для создания или расширения своего бизнеса. Дубай является одним из крупнейших экономических центров с самыми благоприятными условиями для ведения бизнеса на Ближнем Востоке.
Приобретение в Дубае готового объекта стоимостью от 750 000 AED (около 204 000$) дает право на получение ВНЖ сроком на 2 года. Есть также «золотая» виза на 10 лет, которая выдается при покупке недвижимости от 2 000 000 AED или 545 000$.
«Согласно нашим прогнозам, наиболее привлекательные для инвестиций районы могут демонстрировать рост стоимости жилья до 25% в год на протяжении следующих трех лет. К таким районам относятся Business Bay, Sobha Hartland, Jumeirah Village Circle и Nad Al», — рассказал эксперт.
