Можно вкладываться в полуфабрикаты
По подсчетам экспертов, в феврале 2024 года только 11,3% квартир и апартаментов предлагались в московских новостройках с разрешением на ввод в эксплуатацию. Острее всего дефицит готового жилья от застройщиков наблюдался в Новой Москве и в премиальном сегменте рынка столицы.
Фото: АГН «Москва»
В феврале на рынке новостроек Москвы застройщики продавали 74,9 тысячи помещений в новостройках. Из них только 8,4 тысячи квартир и апартаментов предлагались в готовых домах. Предложение готовых помещений на рынке новостроек Москвы (включая Новую Москву) составило всего лишь 11,3% от общего объема рынка. Между тем в новостройках на начальном этапе строительства девелоперы предлагали 15,5% помещений, в домах на этапе монтажа этажей – 58,3%, в корпусах на стадии отделочных работ 14,9%.
Наиболее дефицитными в «старой» Москве стали квартиры и апартаменты в готовых домах на рынке новостроек премиум-класса. В феврале застройщики премиальных проектов предлагали покупателям 6,1 тысячи помещений. Из них в готовых домах продавалось только 450 квартир и апартаментов. Таким образом, в новостройках премиум-класса только 7,3% помещений в продаже предлагались в готовых корпусах. Между тем на начальном этапе строительства объем предложения жилья премиум-класса составил 14%, в период монтажа этажей – 59,3%, а в домах с отделочными работами – 19,4%.
«В 2023 году была велика активность инвесторов, – рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. – На фоне восстановления экономики и закрытия для российских покупателей части зарубежных рынков недвижимости и инвестиций россияне стремились вкладываться в квартиры в Москве. Поскольку эти инвесторы в основном были ориентированы на вложение с целью сбережений, они склонны выбирать готовое жилье, которое можно быстро либо сдать в аренду, либо использовать по прямому назначению. Поэтому покупатели часто искали квартиры с полной отделкой от застройщиков».
Относительно небольшой объем предложения готового жилья наблюдается и в массовом сегменте рынка. В феврале из 22,9 тысячи квартир и апартаментов новостроек эконом- и комфорт-класса только 3,2 тысячи продавались в готовых домах. В общем объеме предложения массовых новостроек они составляют всего 14,2% предложения, тогда как на начальном этапе строительства застройщики предлагают 18,8% помещений, на этапе монтажа этажей – 57,4%, а на стадии отделочных работ — 9,6%.
«Спрос на готовые квартиры от застройщиков отчасти был простимулирован повышением ставок по ипотеке на вторичное жилье, – отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – Осенью ставки по ипотеке для потенциальных покупателей вторичного жилья стали абсолютно недоступными, и поэтому эти клиенты перешли на рынок новостроек, но искали только готовые квартиры. Именно это и привело к резкому всплеску спроса на готовое новое жилье и сокращение его предложения».
В новостройках бизнес-класса из почти 20 тысяч квартир и апартаментов в этом сегменте рынка 3,1 тысячи предлагаются в готовых корпусах. В общем объеме предложения новостроек бизнес-класса это составляет 15,6%. Между тем на начальном этапе строительства покупатель может найти 14% помещений, на этапе монтажа этажей – 47,1%. На стадии отделочных работ 23,3%.
«При поиске готового жилья мы рекомендуем покупателям обращать внимание на масштабные проекты, в которых уже есть не только построенные, но и заселенные корпуса, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании «Ривер Парк». – В этом случае можно лично приехать и посмотреть, как живет район, насколько хорошо обустроены общественные пространства, детские площадки, насыщенная ли инфраструктура.
Самая большая доля готового жилья – в высокобюджетном сегменте рынка московских новостроек. В феврале 2024 года в этом сегменте застройщики предлагали покупателям 1,2 тыс. квартир и апартаментов. Из них более 320 помещений были в готовых домах. В общем объеме предложения рынка высокобюджетного жилья это составляет 26,6%. Тогда как на начальном этапе строительства девелоперы элитных и делюкс-новостроек предлагают покупателям 13,1%, на этапе монтажа этажей – 38,4%. В период отделочных работ – 21,9%.
В Новой Москве предложение квартир в готовых новостройках крайне низкое. Из 23,9 тыс. помещений на местном рынке всего лишь 850 продаются в корпусах с разрешением на ввод в эксплуатацию. Это составляет 3,6% от общего объема местного рынка. При этом на начальном этапе строительства застройщики в Новой Москве предлагают 14,6% помещений, на этапе монтажа этажей – 71,1%, а на этапе отделочных работ – 10,8%.
Аналитики «Метриум» отмечают, что в среднем готовые новостройки дороже, чем другие объекты на рынке недвижимости. Так, средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента (без учета предложений в сданных корпусах) составляет 318 тыс. рублей, тогда как в готовых новостройках – 341 тыс. рублей. В бизнес-классе средняя цена в строящихся корпусах квадратного метра составляет 430 тысяч рублей, а в готовых новостройках – 467 тысяч. В премиальных строящихся новостройках в среднем квадратный метр обойдется в 652 тысячи рублей, тогда как в готовых домах – 717 тысяч.
Исключение из этого правила составляют новостройки высокобюджетного сегмента и Новой Москвы. В строящихся жилых комплексах элитного и делюкс-сегмента средняя стоимость квадратного метра оценивается в 2 миллиона рублей, тогда как в готовых новостройках этого сегмента – 1,5 миллиона рублей. Это связано с тем, что в высокобюджетном сегменте, куда входят элит и делюкс, большую долю предложений в сданных корпусах занимают помещения элитного класса.
За 2023 год значительно увеличилось количество предложений делюкс-класса на начальном этапе строительства. Оставшиеся квартиры в них, как правило, большие, а квадратный метр имеет более низкую цену.
В Новой Москве (без учета сданных корпусов) средняя стоимость квадратного метра составляет 243 тысячи рублей при средней цене квадратного метра в готовых домах – 223 тысячи. Это связано с тем, что многие готовые проекты Новой Москвы изначально были более доступными по цене.
«В 2023 году рынок новостроек Москвы испытал приток не состоявшихся покупателей вторичного жилья, которые не смогли позволить себе покупку по высоким ипотечным ставкам, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Эти клиенты перешли на рынок первичного жилья и искали именно готовые новостройки, потому что они изначально не были ориентированы на участие в долевом строительстве. Такая стратегия связана с тем, что покупка новостроек субсидируется и ставки по ипотеке для сделок между застройщиками и покупателями остаются доступными. Скорее всего, в 2024 году высокий спрос на готовое жилье сохранится на фоне дорогой ипотеки на "вторичку" и повышающих арендных ставок».
